In dit artikel bespreken we de belangrijkste Spaanse vocabulaire voor bouwvergunningen en constructie. Als je in Spanje gaat bouwen, is het essentieel dat je de Spaanse woordenschat voor vergunningen en bouw begrijpt. Het zal je helpen het bouwproces te begrijpen en het veel minder ontmoedigend maken. Bouwen in Spanje kan erg overweldigend zijn als je geen of weinig Spaans spreekt. Je kunt je verloren, hulpeloos, ongemakkelijk en in het ergste geval wantrouwig voelen door misverstanden. In dit artikel leggen we een aantal termen uit die je kunt tegenkomen bij het bouwen in Spanje.
ZEST architecture is een prijswinnend architectenbureau in Barcelona. Onze architecten spreken vloeiend Engels, Spaans en Catalaans. Sommigen van ons spreken ook Nederlands, Duits, Frans en Portugees. Dat betekent dat het bouw- en ontwerpproces perfect verloopt, en jij niet hoeft te stressen. Maar het betekent ook dat jij altijd op de hoogte bent van de voortgang van je project. Wij zijn er aan gewend om alles in detail uit te leggen, en voor ons bestaan geen domme vragen. Met deze Spaanse vocabulaire voor bouwvergunningen en constructie kom je beslagen ten ijs.
Anteproyecto – Schetsontwerp
Dit is de allereerste fase van een architectonisch ontwerp. Vaak laten we het schetsontwerp al aan de gemeente zien, zodat we in een vroeg stadium akkoord krijgen op onze plannen. Dit voorkomt latere, kostbare wijzigingsrondes in het ontwerp.
Arquitecto Técnico / Aparejador – Technisch Architect / Bestekschrijver
In Spanje houden de architect en een Arquitecto Técnico samen toezicht op de bouw. In Nederland bestaat deze rol niet, maar het inhuren van een Arquitecto técnico naast de architect is wettelijk verplicht in Spanje. De architect controleert of de aannemer bouwt volgens de tekeningen, terwijl de Arquitecto Técnico de kwaliteit van het gebruikte beton controleert. Om een voorbeeld te geven. Ze schrijven ook het bestek en houden tijdens de bouw oog op de totale aanneemsom.
Ayuntamiento – Gemeente / Stadhuis
Als de Bond van Architecten je bouwaanvraag heeft goedgekeurd, moet je deze indienen bij het stadhuis. Vaak kan je architect dit voor je doen.
Cédula de Habitabilidad – Verklaring van Bewoonbaarheid
Na de bouw van een nieuwbouwwoning zal je architect een zogenaamde verklaring van bewoonbaarheid opstellen. Deze heb je nodig voor de nutsaansluitingen. In het geval van aankoop van een woning, hoor je een Cédula te krijgen van de eigenaar. Indien niet, zorg dan dat er voor de uiteindelijke aankoop zo’n Cédula op tafel komt. Het is namelijk belangrijk om zeker te weten dat er geen achterliggend probleem is, waardoor de eigenaar de Cédula niet heeft verkregen. Dit gebeurt wel eens bij de verandering van het gebruik, bijvoorbeeld een woning die in een oud bedrijfspand wordt gebouwd.
Certificado Energético – Energiecertificaat
Na oplevering krijg je van de architect ook het energiecertificaat van je woning. Sinds 2020 moeten alle woningen binnen de Europese Unie voldoen aan het etiket “Near Zero Energy Building”. Dit betekent dat de woning zeer energiezuinig moet zijn, en slechts beperkt aanspraak mag maken op niet hernieuwbare energie. Kies een architect die goed weten hoe je een energiezuinige woning bouwt; sommige architecten zijn van oudsher al gericht op milieuvriendelijk bouwen, anderen moeten nu een inhaalslag maken, wat wellicht niet het beste huis voor jou oplevert!
Certificado Final de Obra – Opleveringscertificaat
Na oplevering stellen de architect en Arquitecto Técnico samen een certificaat op. Hierin staat het opgeleverde bouwwerk beschreven. Je hebt het nodig om een “Cedula de Habitabilidad” te ontvangen van de gemeente.
Certificado Urbanistico – Stedenbouwkundig Attest
Dit is een document dat je bij de gemeente aanvraagt zodat je weet wat je op een perceel mag bouwen en welke regelgeving van toepassing is.
Código Técnico de Edificación (CTE) – Spaans bouwbesluit
Je architect zal de documenten voor de bouwvergunning opstellen. Deze documentatie moet geheel voldoen aan het Spaanse bouwbesluit (Código Técnico de Edificación – CTE). De bond van architecten voert de technische controle hierop uit. Dat proces heet “Visado”.
Colegio de Arquitectos – Bond van Architecten
De Spaanse Bond van Architecten heeft in elke provincie en grote stad een locale afdeling. Deze afdelingen voeren de controle uit op de ingediende bouwaanvragen, op technisch gebied. In Catalonië is dat bijvoorbeeld het COAC (Colegio de Arquitectos de Cataluña).
Contrato de Arras – Voorlopig koopcontract
Dit is een contract dat zowel de koper als de verkoper ondertekenen zodra ze het eens zijn over de prijs. Meestal betaalt de koper op dat moment een aanbetaling van 10 %. Het voorlopig koopcontract bevat de voorwaarden van de verkoop. Het is niet het uiteindelijke koopcontract. Een Voorlopig koopcontract is niet verplicht, maar vaak goed om te doen voor je gemoedsrust. Als de koper de koop annuleert, krijgt hij zijn aanbetaling terug mits hij aan de voorwaarden voldoet. Zo niet, dan behoudt de verkoper het bedrag van aanbetaling. Als de verkoper de koop annuleert, moet hij het dubbele van de aanbetaling betalen aan de koper. Meer lezen over het Contrato de Arras? Klik dan hier.
Dirección Facultativa – Toezichtsteam
De architect vormt samen met de arquitecto técnico (zie boven) het team dat tijdens de uitvoering toezicht houdt op de bouw. Het is in Spanje verplicht om in dit team zowel een architect als een arquitecto técnico te hebben, tenzij het om een kleine verbouwing gaat.
Escrituras – Notariële akte van eigendom
Wanneer de uiteindelijke koop is gesloten, krijg je een notariële akte van eigendom.
Gestión de Residios – Belasting op bouwafval
Een belasting op bouwafval moet je betalen aan de gemeente, op basis van een schatting voor aanvang van de bouw.
ICIO (Impuesto de Construcciones y Obras) – Belasting over bouwwerkzaamheden
Normaliter bedraagt deze belasting 4% van de bouwkosten. Je betaalt dit bedrag aan de gemeente bij het ontvangen van de bouwvergunning.
Informe de Tasación – Taxatierapport
Een taxateur, meestal afkomstig van de bank, stelt een taxatierapport op waarin de waarde van de aan te kopen woning staat. Meestal is dit nodig voor het verkrijgen van een hypotheek.
IVA – BTW
BTW is in Spanje 21% maar de BTW of bouw werkzaamheden is 10%.
Licencia (o Permiso) de Obra – Bouwvergunning
Dit is de vergunning die je moet aanvragen voor je gaat bouwen. De kosten bedragen normaliter tussen de 3-5% van de bouwsom. Je betaalt ze aan de gemeente. Er zijn in Spanje twee soorten vergunningen: “Licencia de Obra Menor” en “Licencia de Obra Mayor”. De Licencia de Obra Menor is voor kleine verbouwingen waarbij de gevel en draagconstructie niet worden veranderd. Als je je keuken of badkamer verbouwt kun je meestal volstaan met een melding bij de gemeente, maar doe dit wel. Spaanse buren kunnen streng zijn op dit soort zaken. De Licencia de Obra Mayor is voor nieuwbouw en verbouwingen die de draagconstructie en gevel aantasten. Als je meer wilt lezen over bouwvergunningen in Spanje, klik dan hier.
Mediciones – Bestek
Normaliter schrijft de Arquitecto Técnico het bestek, maar ook de architect en/of de aannemer kunnen dit doen. Het bestek is een gedetailleerd document dat elk constructieonderdeel en materiaal specificeert, met vermelding van m2 oppervlakten en prijzen. Op basis van de bestekhoeveelheden kunnen we een schatting maken van het budget voordat de bouwwerkzaamheden beginnen. Bij een aanbesteding geven verschillende aannemers hun prijzen voor elk onderdeel/materiaal op basis van het bestek. Dit betekent dat we de verschillende offertes exact met elkaar kunnen vergelijken.
Normativa – Regelgeving
Je zult te maken krijgen met het Spaanse bouwbesluit (CTE) maar ook met diverse gemeentelijke verordeningen. Deze verschillen per stad en per regio en bepalen zaken die te maken hebben met de stadsplanning. Het bouwbesluit gaat over meer techische zaken.
Nota Simple – Registratie in het Register van Eigendommen
De Nota Simple geeft een gedetaileerde beschrijving van het onroerend goed. Denk daarbij aan de naam van de eigenaar, de grootte, het kadastrale registratienummer, locatie, eventuele schulden en hypotheken, de grenzen en eventuele rechten van overpad. Het document staat ingeschreven bij het Register van Eigendommen (Registro de la Propiedad, niet hetzelfde als het kadaster). Het is nodig voor het verkrijgen van hypotheken en de verkoop van onroerend goed.
Obra – Bouw / Bouwplaats
Dit woord heeft betrekking op zowel het gebouw in aanbouw als de bouwplaats zelf.
OCT (Organismo de Control Técnico) – Technische Controle Instantie
Deze instantie houdt op last van de verzekeraar toezicht tijdens de uitvoering. Dit is alleen nodig in het geval van een 10-Jarige Verzekering.
Plan de Seguridad y Salud – Veiligheids- en Gezondheidsplan (V&G plan)
Voorafgaand aan de bouw stelt de Arquitecto Técnico een V&G plan op. Daarin worden alle procedures aangegeven die tijdens de bouw gelden om gevaar te voorkomen. De aannemer maakt op basis daarvan een document van invulling, en brengt de kosten voor veiligheid in rekening. Meestal bedragen deze 1-2% van de bouwkosten.
PEM (Presupuesto de Ejecución Material) – Bouwkosten
Dit betreft het totaal van de bouwkosten (inclusief materiaal en arbeid), maar exclusief winstopslag en BTW.
Proyecto Básico y Ejecutivo – Voorlopig en Definitief Ontwerp
Dit is de documentatie die de tekeningen en beschrijving bevat die nodig zijn voor de bouwvergunning. Soms moet je eerst vergunning aanvragen op basis van het Voorlopig Ontwerp, dat minder gedetailleerd is. Na goedkeuring begint de architect van aan het Definitief Ontwerp, dat voor de bouw ingediend moet worden. Soms kunnen we de vergunning aanvragen op basis van een gecombineerd Voorlopig en Definitief Ontwerp. Dat doen we alleen als we er zeker van zijn dat het goedgekeurd zal worden. Het Definitief Ontwerp (“ejecutivo”) bevat constructiedetails, constructietekeningen, installatietekeningen en het bestek, met specificaties van alle materialen, elementen en constructiesystemen.
Referencia Catastral – Kadastraal registratienummer
Het kadastraat registratienummer is een alphanumerieke code uniek voor een onroerend goed. In het kadaster vind je informatie over de precieze fysieke omvang van een onroerend goed, hoewel deze niet altijd geheel klopt. Wil je het kadastraat registratienummer opvragen van jouw grond of gebouw? Ga dan naar de officiële website van het Spaanse kadaster (Sede Electrónica del Catastro).
Seguro Decenal – 10 Jarige Verzekering
In Spanje is het verplicht om een 10-jarige verzekering af te sluiten als je een nieuwbouwwoning bouwt. Dat wil zeggen, als je de nieuwbouwwoning binnen tien jaar na bouw wilt verkopen. De verzekering dekt meestal vooral de draagconstructie en het dak, in het geval van fouten in de uitvoering. Schade die tijdens de bewoning ontstaat maar niet is terug te voeren op fouten in de bouw, wordt niet vergoed.
Tasa Administrativa – Administratiekosten bouwvergunning
Normaliter zijn de administratiekosten voor een bouwvergunning 1-1.5% van de bouwkosten, direct aan de gemeente te betalen.
Técnicos Municipales – Stadsarchitect
Elke gemeente heeft een architect die de locale bouwvergunningen uitgeeft. Some beheert één persoon meerdere gemeenten. De stadsarchitect kan je vertellen wat je wel en niet mag bouwen.
Conclusie
Dit artikel bevat slechts een klein deel van de Spaanse vocabulaire met betrekking tot bouwvergunningen constructie. Wij denken dat dit de belangrijkste woorden en uitdrukkingen zijn als je gaat bouwen in Spanje.
Het fijne van werken met ZEST architecture is dat wij gedurende de gehele bouw aan jouw zijde staan. We leggen alles tot in detail uit en houden je volledig op de hoogte. Daardoor wordt het een plezier om je huis te bouwen en valt de stress weg.
Heb je nog vragen? Neem dan vooral contact met ons op!