Denk je erover om een huis te bouwen in Spanje en zit je vol vragen? Dan ben je hier aan het juiste adres. ZEST architecture is een bekroond architectenbureau dat al velen voor jou heeft geholpen met het bouwen van een prachtige villa of het renoveren van een oude stenen woning. We werken in heel Spanje, inclusief de Balearen, maar ook in Portugal en Nederland! Om je op weg te helpen hebben we een uitstekende planningsgids die je onbetaalbare informatie geeft over het proces van het bouwen van een huis in Spanje. Onderaan deze pagina vind je een downloadformulier. Of lees verder als je een korte samenvatting wilt van een aantal belangrijke zaken waarmee je te maken krijgt. Wees niet bang, want wij willen je vertrouwde partner zijn tijdens het hele proces! Een huis bouwen hoort leuk te zijn, en daar zorgen wij voor.
Het bouwproces bestaat uit een aantal stappen die je stap voor stap moet doorlopen. Sla geen stappen over als je tot een goed ontworpen en gebouwd resultaat wilt komen.
Stap 1: research
Wat wil je bouwen?
Het allereerste wat je moet uitzoeken voordat je aan deze reis begint, is wat je wilt bouwen. Wil je een nieuwe stijlvolle villa, een bescheiden onderkomen, of een oude ruïne omtoveren tot een comfortabel huis? Natuurlijk praat je met je partner of echtgenoot over je plannen, maar ook met goede vrienden. Besteed ook aandacht aan de huizen van andere mensen en lees eens wat woontijdschriften. In deze stap gaat het om zoveel mogelijk informatie verzamelen.
Hoeveel mag het kosten?
Het andere belangrijke deel van je research heeft te maken met je financiën. Alleen jij kunt erachter komen wat je veilig kunt uitgeven, en dat is dus het eerste wat je moet berekenen. Kijk naar je financiën, maar praat ook eens met je bank. Veel Spaanse banken hebben speciale hypotheken voor “auto promoción”, wat het woord is voor het bouwen van je eigen huis.
Step 2: Find a plot or property
Misschien heb je al een stuk land gekocht, of een huis om op te knappen, of misschien heb je nog niet besloten waar je voor gaat. Het is belangrijk om rekening te houden met het volgende. Als je een huis opknapt, bepalen de staat en de omvang van het gebouw wat je uiteindelijk uitgeeft. Het is misschien mogelijk om dit huis om te bouwen tot jouw droomhuis, maar dan moet je er wel samen met een architect naar kijken. Bij ZEST architecture kunnen we samen met jou het pand bezoeken en duidelijk maken wat er mogelijk is, en tegen welke kosten.
Ben je meer geneigd om zelf een huis te bouwen in Spanje, dan zul je op zoek moeten naar een kavel. Sites als Idealista en Habitaclia zijn handig voor het vinden van bouwgrond en onroerend goed dat te koop staat. Grondprijzen variëren, maar het marktmechanisme werkt vrij goed in onroerend goed. Dat betekent dat een goedkoper perceel niet voor niets goedkoper is. Percelen met een steile helling zijn altijd goedkoper dan vlakke percelen en percelen met uitzicht op zee zijn duurder.
Mensen onderschatten vaak de complexiteit van bouwen op een helling, dus lees onze zeer nuttige blogpost hierover voordat je een bod uitbrengt (klik hier). Hoe dan ook, bij ZEST helpen we je graag om te beoordelen wat voor jou het meest geschikte perceel is. We hebben al veel klanten geholpen bij de aankoop van hun terrein. Zorg er wel voor dat je een certificado urbanístico voor het perceel krijgt. Dit document beschrijft precies wat er op het perceel gebouwd mag worden en kan eenvoudig worden verkregen door de huidige eigenaar.
Stap 3: Kies de architect
Het inhuren van een architect kan een beetje intimiderend zijn, maar het is een van de belangrijkste beslissingen in het proces. Een goede architect zal gedurende het hele proces je vertrouwde partner zijn en je vage wensen omzetten in concrete ontwerpen. Zoek een architect die bereid is naar je te luisteren, iets wat helaas niet vanzelfsprekend is. Dezelfde taal spreken is van het grootste belang, want communicatie is alles. Je architect moet niet alleen goed begrijpen wat je in je hoofd hebt. Maar hij of zij moet ook in staat zijn om zijn of haar ideeën aan jou over te brengen. Goede architecten hebben een vertrouwd proces, dus je zult naar hun werkwijze en documentatiestroom moeten vragen.
In onze planningsgids vindt u een lijst met vragen die u aan uw architect kunt stellen om vast te stellen of hij of zij bij u past. We raden u aan de architect te vragen een haalbaarheidsstudie voor u uit te voeren. Zo krijg je snel een idee van hun stijl van werken. Tegelijkertijd krijg je een overzicht van wat er mogelijk is op jouw terrein en een voorlopig idee van de bouwkosten.
Wat kost een architect?
Het honorarium van een architect is een percentage van de bouwkosten exclusief winst. Dit wordt in het Spaans de Presupuesto de Ejecución Material genoemd (klik hier voor een gedetailleerde uitleg in onze blogpost). Houd er wel rekening mee dat dit percentage per architect verschilt. Je moet dus als algemene regel aanhouden dat als het honorarium laag is, er minder werk zal worden verricht. Niemand werkt graag voor niets, toch? Krijg je dan een slecht ontwerp? Niet per se. Zal de aannemer alles tot in de kleinste details goed uitvoeren? Waarschijnlijk niet, indien de documentatie van de architect niet voldoende gedetailleerd was.
In elk geval is het zo dat als je teveel op je architect bespaart, je waarschijnlijk niet precies weet hoe je uiteindelijke huis eruit komt te zien. Dat leidt vaak tot vervelende verrassingen, zowel in kosten als in geleverde kwaliteit. Daarom leggen we je op het hart om alles tot in detail met de architect te bespreken, inclusief het serviceniveau dat ze gaan leveren en wat er precies is inbegrepen bij het afgesproken honorarium. Op die manier kun je zelf kiezen hoeveel je betaald, naar gelang de service en kwaliteit die bij jouw budget past.
Stap 4: Een bouwvergunning aanvragen
Zodra je een architect hebt ingehuurd, begint hij of zij met het omzetten van de ideeën die in de haalbaarheidsstudie zijn besproken in tekeningen, modellen en afbeeldingen. Een goede architect zal het Schetsontwerp (Anteproyecto) gebruiken om alle mogelijke manieren te onderzoeken om de ontwerpvraag op te lossen. Dit betekent dat er verschillende opties aan je worden voorgelegd. Er zijn verrassend veel manieren waarop hetzelfde ontwerpprobleem kan worden opgelost. Een goede architect weet ook hoe en waar hij geld kan besparen, zonder afbreuk te doen aan de kwaliteit van het ontwerp.
De rol van het Schetsontwerp (Anteproyecto)
Zodra het ontwerp een duidelijke vorm heeft gekregen, kan de architect het schetsontwerp presenteren aan het gemeentehuis. Het is goed om dit te doen lang voordat je daadwerkelijk een bouwvergunning aanvraagt. Op deze manier kan de stadsarchitect aangeven of er problemen zijn met het ontwerp. Het is beter om dit te doen voordat de architect begint met het maken van alle documentatie voor de bouwvergunning. Zodra de gemeente haar goedkeuring geeft aan het schetsontwerp, zal de architect de bouwvergunning aanvragen.
Stap 5: Bestek en bouwdocumentatie
Spaanse bureaucratie is berucht, dus het zal even duren voordat je de vergunning hebt. Maar als je de juiste architect kiest, kun je die tijd gebruiken om het project te verbeteren. De mate van detail die nodig is voor een bouwvergunning en de mate van detail die nodig is om je huis te bouwen, is heel verschillend. De architect zal nu gedetailleerd werk verrichten aan de constructiedetails en het interieur. Dit hangt allemaal af van het type architect dat je kiest (zie stap 3 hierboven). Hoe meer details hij/zij uitwerkt, hoe meer informatie er in de bouwprijs wordt opgenomen. Dit voorkomt verrassingen tijdens de bouwfase.
Moet ik gaan shoppen voor tegels en kranen?
Er komt veel kijken bij het selecteren van de exacte materialen die voor je huis moeten worden gebruikt. Wie al dit werk zal doen, hangt af van wie je hebt gekozen om mee samen te werken. Het kan eindeloze bezoeken aan showrooms met zich meebrengen, terwijl de beste showrooms niet altijd toegankelijk zijn voor particuliere klanten. Bij ZEST architecture maken we het onze klanten graag gemakkelijk. We kennen alle beste leveranciers en materialen, en leveranciers sturen de monsters rechtstreeks naar ons kantoor. Dit betekent dat je alle materialen naast elkaar kunt zien. In deze fase nemen we ook visuals van hoge kwaliteit op. Niet elke architect levert zulke beelden, dus pas op. Wij vinden dat dit je helpt om beslissingen te nemen over de exacte afwerking van het huis. En het resultaat is dat je voltooide huis eruitziet zoals de afbeeldingen die je hebt goedgekeurd. Maar dan beter, natuurlijk.
Hieronder staan voorbeelden van zogenaamde fotorealistische renderings van een project in de planningsfase.
Wat voor documentatie heb ik nodig?
Om een volledig huis te laten bouwen en afwerken tot in de puntjes, is veel documentatie nodig. De belangrijkste zijn:
- plattegronden en doorsneden op schaal 1/50;
- constructiedetails op schaal 1/5;
- 3-D visualisaties (indien de architect die maakt);
- uitgebreide beschrijving van het te bouwen object, inclusief het gewenste afwerkingsniveau en de materialen met al hun technische kenmerken;
- documentation over veiligheid tijdens de uitvoering;
- een bestek dat exact beschrijft welke materialen en in welke hoeveelheden zullen worden gebruikt.
Stap 6: Huur een aannemer in
Er zijn twee verschillende methodes om een aannemer in te huren. Ten eerste kan het project worden aanbesteed, of je kunt een bouwteam samenstellen.
Aanbesteding
Met de gedetailleerde documentatie van stap 5 kan je architect een aanbesteding organiseren. Dit houdt in dat je verschillende aannemers de kans geeft om een prijsvoorstel te doen op basis van de aanbestedingsdocumentatie. Het voordeel daarvan is dat je verschillende prijzen met elkaar kunt vergelijken. Omdat de documentatie heel gedetaileerd is (om vergelijken mogelijk te maken) duurt het een hele tijd voor alle aannemers hun prijs geven. Een aanbesteding duurt gemiddeld 4 maanden om af te ronden.
Bouwteam
De andere mogelijkheid is om al vroeg een aannemer te kiezen en een zogeheten bouwteam te vormen. Waarom zou je dat willen doen? Nou, wij zien in de praktijk dat de aanbestedingsstukken normaliter zo gedetailleerd zijn dat het verschil in kosten van de verschillende aannemers verbazend laag is. Omdat uiteindelijk de prijs wordt bepaald door de markt voor grondstoffen en de markt voor arbeid. Als je vroeg aan tafel gaat met een aannemer die je op kwaliteit hebt gekozen, heb je gedurende het gehele proces van voorbereiding van de bouw een direct overzicht van de kostenimplicaties van bepaalde beslissingen en mogelijke wijzigingen. En bovendien scheelt het heel veel tijd (ca. vier maanden). Als timing belangrijk is, raden we je dus aan om een bouwteam te vormen.
Het contract met de aannemer
Wat je ook besluit te doen, de aanbestedingsstukken vormen de basis voor het contract met de aannemer, ook als je een bouwteam hebt gevormd. En de aannemer kan geen wijzigingen aanbrengen in de prijzen per hoeveelheid die zijn opgegeven. Betekent dit dat je niets meer kunt veranderen? In tegendeel, het betekent dat als je iets veranderd, dezelfde hoeveelheidsprijzen geldig zijn die in het contract staan. Het contract bevat ook een garantie, en je zult een kleine aanbetaling moeten doen. Meestal is er sprake van 10%.
Stap 7: Start van de bouw
Vanaf dag 1 van de bouw wordt de bouw gecontroleerd door een team dat de Dirección Facultativa heet . Dit team bestaat uit de architect en de arquitecto técnico, die samen verantwoordelijk zijn voor de correcte uitvoering van het ontwerp en het contract. Hoe vaak dit team op de bouw aanwezig is en overleg voert met de aannemer, hangt af van wie je inhuurt. In gevallen waar slechts enkele bezoeken inbegrepen zijn bij het honorarium, moet je zelf meer werk verrichten tijdens de uitvoering. Toezicht tijdens de bouw is van het grootste belang, en helemaal als je een kwalitatief goed gebouwd huis wilt. Dit betekent dat je een architect nodig hebt die de bouw regelmatig bezoekt.
Bij ZEST architecture staat ons toezicht op de bouw op het hoogste niveau. De architecten van ons team hebben gedetailleerde kennis van alle bouwmethodes en constructieve details. Ze controleren precies hoe de aannemer het ontwerp uitvoert. En ze houden onze klanten op de hoogste van het proces met regelmatige rapporten met foto’s en beschrijvingen.
Stap 8: Tijd om te verhuizen!
Wanneer de aannemer je huis oplevert, vindt er een moment van overdracht plaats. Tijdens het laatste inspectiebezoek maakt de architect een lijst met zaken die nog niet helemaal in orde zijn. De aannemer zal die herstellen of afmaken voordat je in het huis trekt. Als alles perfect is, stellen de architect en de arquitecto técnico het voltooiingscertificaat op. Dit zogenaamde “Certificado Final de Obra” heb je nodig om je aansluiting te regelen bij het water- en electriciteitsbedrijf. Je hebt ook een zogenaamde Cédula de Habitabilidad nodig, en een energiecertificaat. Je architect zal deze documenten voor je opstellen.
Wil je meer weten over hoe ZEST architecture werkt en wat er komt kijken bij het bouwen van een huis in Spanje, download dan onze gids!