De voordelen van bouwen op een helling
Hellende terreinen kunnen heel aantrekkelijk en verleidelijk zijn. Bouwen op een helling kan het voordeel bieden van een adembenemend uitzicht, privacy en omringd worden door de natuur. Je zou zelfs een gebouw kunnen overwegen dat tussen de boomtoppen zweeft, net als extravagante projecten in tijdschriften.
Dit is natuurlijk helemaal waar. Bouwen op een helling is spannend en vormt een uitdaging in hoe je het gebouw met het terrein verbindt. Vaak is het meest aantrekkelijke antwoord om het te laten zweven, boven de vegetatie uit te steken om het uitzicht te maximaliseren. Stel je grote, open woonruimten voor met glas van vloer tot plafond dat uitkomt op wikkelterrassen. Stel je een binnen-buitenleven voor dat de omgeving naar het hart van je huis lokt. En natuurlijk heeft een gebouw op palen ook minder impact op het terrein. Dit komt omdat de gebruikte constructietechnieken bestaan uit uitkragingen of dunne kolommen met paalfunderingen aan de basis van elke kolom.
Als het terrein gewoon te steil is, is het maken van terrassen (verschillende niveaus op een helling) ook een prachtige manier om de helling te gebruiken. Het zorgt ook voor een sterkere verbinding met de tuin. Je kunt het gebouw opdelen in verschillende delen die op verschillende niveaus op het terrein staan. Dit opent de mogelijkheid om split levels te creëren met korte trappen die verschillende ruimtes met elkaar verbinden, of dramatische ruimtes met dubbele hoogte. Hierdoor wordt het landschapsontwerp interessant en kun je unieke tuin- en zwembadzones creëren.
Kostenimplicaties
Er zijn eindeloos veel manieren om op elk terrein een fantastisch ontwerp te maken. Het belangrijkste om in gedachten te houden is dat hoe steiler het terrein is, hoe hoger de bouwkosten zullen zijn.
Klanten komen vaak enthousiast naar ons toe omdat ze net een prachtig stuk grond hebben gekocht met uitzonderlijk uitzicht op zee en zonder buren. En ze hebben een volgens hen zeer redelijke prijs betaald. Helaas is goedkoop soms duurkoop. Er zijn geen buren, waarschijnlijk omdat niemand die percelen wil kopen. Dit komt omdat ze met veel complicaties gepaard gaan. Hoewel deze complicaties meestal kunnen worden opgelost, zijn er kosten aan verbonden. En deze kosten drijven de bouwkosten omhoog. Uiteindelijk zal een steil perceel duurder blijken dan een vlakker perceel met een hogere verkoopprijs.
De nadelen van bouwen op een helling
Toegankelijkheid
Eén van de belangsrijkste beperkende factoren bij het bouwen op een helling is de moeilijkheid om materialen op de juiste plek te krijgen. De aannemer brengt de materialen naar het perceel, maar vervolgens moeten de bouwvakkers die naar beneden of boven zien te brengen, zodat ze gebruikt kunnen worden. Als er slechts één toegangsweg is, moeten ze trappetjes en steigers fabriceren om dit mogelijk te maken, en soms is er zelfs een grote hijskraan nodig. En daarmee wordt de bouw duurder.
Installaties
Niveauverschillen betekenen meestal dat er pompen nodig zijn en afhankelijk van waar het water / de elektriciteit / het afval naartoe gaat en vandaan komt, kan dat prijzig worden. In sommige gevallen zijn de percelen ook goedkoop omdat ze niet zijn aangesloten op gemeentelijke aansluitingen. Dit betekent dat er extra kosten zijn voor de installatie van een waterput en een septic tank.
Dure funderingen
Op vlakke percelen wordt de fundering voor het hele gebouw op ongeveer hetzelfde niveau geplaatst. Daardoor zullen de vloerplaten ook op hetzelfde niveau liggen. Hierdoor zijn er relatief weinig uitgravingen nodig voor de funderingen. Op steile hellingen zijn er daarentegen twee opties: bouwen op palen of uitgraven om een ‘cut and fill’-optie te gebruiken. Welke optie het meest zinvol is, heeft alles te maken met de kosten van het uitgraven.
In elk geval moet er een gedetailleerd geotechnisch en topografisch onderzoek van het terrein worden gedaan. Door op verschillende plaatsen in het terrein perforaties aan te brengen, kan de exacte samenstelling en het niveau van stevige, compacte grond worden vastgesteld. Als er veel rots is, zullen de graafkosten hoog zijn en is bouwen op palen zinvol. Als de grond uit een zachtere steensoort bestaat, is het misschien mogelijk om af te graven voor een “cut and fill” oplossing.
Bouwen op palen
Als het geotechnisch onderzoek heeft uitgewezen dat de grond uit harde rotsen bestaat, kan bouwen op palen de voor de hand liggende oplossing zijn. Het uitgraven van rots is onbetaalbaar, dus dit is meestal de goedkopere optie van de twee. Helaas doet dit mensen vaak denken dat het goedkoop is om je gebouw op palen te bouwen. Dit is een misvatting. Ja, als de grond hard gesteente is, kan het goedkoper zijn om op palen te bouwen dan te kiezen voor cut and fill. Maar het is nog steeds duurder dan bouwen op vlakke grond.
Afgraven: ‘Cut and fill
De andere mogelijke optie om op een helling te bouwen bestaat uit het creëren van geëgaliseerde gebieden op het terrein om op te bouwen. Dit resulteert in een terrasvormig gebouw verdeeld over de helling. Om deze niveaus te creëren, moeten grote delen van het terrein worden afgegraven en/of delen worden opgevuld. Steunmuren zijn noodzakelijk. Dit proces is meestal duur omdat er veel moet worden afgegraven en het terrein moet worden aangepast. Als het terrein uit harde rotsen bestaat, kan het onbetaalbaar zijn.
Lokale regelgeving
Het is belangrijk om te weten dat elke gemeente en provincie in Spanje zijn eigen regels heeft. Soms bepalen lokale voorschriften dat het gebouw niet op palen mag staan en terrasvormig moet zijn. Deze regels kunnen zo streng zijn dat ze de exacte positie van het binnenvloerniveau van de begane grond voorschrijven. En helaas kunnen dergelijke regels leiden tot graafwerkzaamheden. Hoogtebeperkingen zijn een ander probleem. Er zijn gemeenten die erop staan dat de hoogte op geen enkel punt langs de helling meer dan 7 m mag bedragen, soms niet meer dan 4!
Als de helling meer dan 30% is, worden de voorschriften nog restrictiever. In veel gevallen zijn er extra beperkingen voor de toegestane voetafdruk en bebouwbare oppervlakte bij het bouwen op een helling. Als de helling meer dan 40% is, kan er helemaal niet gebouwd worden. Daarom moeten de lokale voorschriften in detail worden geanalyseerd om te begrijpen wat er mogelijk is op de locatie.
De diagrammen hieronder tonen enkele voorbeelden van voorschriften voor een steile locatie in Spanje. Houd er rekening mee dat deze veranderen op basis van de plaatselijke voorschriften en mogelijk niet van toepassing zijn op uw specifieke terrein.
De volgende stap
Heb je een perceel op een helling en wil je weten wat er mogelijk is om daar te bouwen? Bij ZEST Architecture bieden we je de optie van een diepgaande Haalbaarheidsstudie. Dit omvat een bezoek aan de locatie, een grondige analyse van de regelgeving, een ontmoeting met de stadsarchitect om specifieke regelgevingskwesties die van invloed zijn op je project te bespreken, de ontwikkeling van een eerste potentieel concept voor volume & lay-out, een conceptuele uitsplitsing van het budget en een overzicht van andere kosten die betrokken zijn bij de bouw, een voorlopige tijdlijn voor ontwerp en bouw en andere essentiële zaken om je te helpen begrijpen of en hoe je kunt bouwen op je locatie.
Als je geïnteresseerd bent en vragen hebt, neem dan contact met ons op: info@zestarchitecture.com