En este artículo vamos a explicar la principal terminología sobre los procesos de licencia y construcción en España. Comprender cómo se tramita una licencia en España y el vocabulario de construcción es esencial a la hora de construir en este país. Le ayudará a comprender el proceso de construcción y a hacerlo mucho más fácil. Construir en España puede resultar complicado si no se habla español. Uno puede sentirse perdido, impotente, incómodo y en el peor de los casos, desconfiado debido a malos entendidos. En este artículo explicamos algunos de los términos que uno se puede encontrar durante el proceso de construcción en España.
ZEST architecture es un estudio de arquitectura de habla inglesa en Barcelona. Nuestros arquitectos hablan con fluidez inglés, español y catalán. Algunos de nosotros también hablamos holandés, francés, alemán y portugués. Esto significa que el proceso de construcción se desarrollará sin problemas y usted no tendrá por qué preocuparse. Estamos acostumbrados a explicar todo detalladamente y creemos que ninguna pregunta es estúpida. Por lo tanto, pensamos que esta lista de terminología sobre licencia y construcción será muy útil para usted.
Anteproyecto
Este es el estudio preliminar que enviamos y comentamos con el arquitecto municipal para confirmar que el proyecto se podrá aprobar y obtener, por tanto, el permiso de construcción.
Arquitecto Técnico / Aparejador
En España es obligatorio contratar un arquitecto técnico. Entre otros trabajos, uno de ellos es elaborar las mediciones del proyecto. Este es un documento que describe todos los materiales que son necesarios para ejecutar la obra. También calcula los importes y sirve de base para la gestión financiera de la obra. Durante la construcción, el arquitecto técnico comprobará las cantidades exactas que el constructor va ejecutando. También verifica la calidad de la ejecución, como el tipo de hormigón utilizado, etc. Al final de cada visita de obra, emitirá un informe escrito sobre los acuerdos en esa visita que posteriormente se podrán consultar.
Ayuntamiento
Una vez que la documentación de construcción ha sido aprobada por el correspondiente Colegio de Arquitectos, el proyecto se entrega al Ayuntamiento. El arquitecto municipal estudiará el proyecto y emitirá un informe. Este informe debe ser aprobado por la junta del gobierno municipal.
Cédula de Habitabilidad
Cada edificio que se vaya a usar como vivienda debe contar con una Cédula de Habitabilidad, que básicamente confirma que el edificio es apto para ser habitado. En el momento de comprar una casa, este documento debe formar parte de la documentación de la compraventa. La ausencia de la cédula podría indicar algún problema administrativo. Esto a veces sucede cuando se ha cambiado el uso del edificio. En el caso de una obra nueva, el arquitecto tramitará la Cédula una vez finalizadas las obras. Este documento es necesario para solicitar las conexiones a la red de agua y electricidad.
Certificado Energético
Cuando su edificio esté terminado, el certificado energético será uno de los documentos de finalización que le proporcionará su arquitecto. Desde 2020, todas las casas de nueva construcción en la UE deben cumplir con la etiqueta «Edificio de Consumo Casi Nulo». Esto significa que, además de tener un consumo de energía extremadamente bajo, la casa sólo puede utilizar una cantidad limitada de energía no renovable. Para algunos arquitectos, construir edificios de bajo consumo energético es algo que hemos estado haciendo durante mucho tiempo, como en ZEST Architecture. Pero para otros, este cambio ha significado que tienen mucho por hacer para ponerse al día. El siguiente paso es el nivel de emisiones de CO2 de la vivienda. Una vez más, en ZEST Architecture llevamos años teniendo en cuenta este aspecto para así minimizar las emisiones de CO2 de nuestros edificios.
Certificado Final de Obra
Se trata de un certificado emitido conjuntamente por el arquitecto y el arquitecto técnico una vez finalizada la construcción. Este documento es necesario para la obtención de la Cédula de Habitabilidad.
Certificado Urbanístico
Se trata de un documento que se puede solicitar al ayuntamiento y que explica qué tipo de actividad se permite en la parcela y qué normativa urbanística hay que cumplir en la misma.
Código Técnico de la Edificación (CTE)
El Código Técnico de la Edificación o CTE describe la normativa técnica que debe cumplir un edificio (Código Técnico de la Edificación – CTE). El Código Técnico de la Edificación establece una serie de normas técnicas en materia de estructura, incendios, uso, ahorro de energía, ruido y salubridad de las edificaciones. Piense, por ejemplo, en la altura de los peldaños de las escaleras, el ancho de un pasillo, la altura de las puertas, la seguridad contra incendios, etc.
Colegio de Arquitectos
Cada provincia dispone de un Colegio de Arquitectos. Su función es comprobar que la documentación para la solicitud de la licencia y para la ejecución de la obra, elaborada por el arquitecto, cumple con el CTE (ver entrada anterior). Este proceso se llama “Visado” y conlleva una pequeña cuota. Para construir en Cataluña, por ejemplo, se necesita la aprobación del proyecto por parte del COAC (Colegio de Arquitectos de Cataluña).
Contrato de Arras
Este es un contrato que firman tanto el comprador como el vendedor y que describe las condiciones de la venta. No es el contrato de compra final. No es obligatorio hacerlo, pero suele ser bueno firmarlo para asegurarse la compra. Si el comprador cancela la compra, éste perderá el depósito que ha hecho al vendedor, a menos que el motivo de la cancelación esté cubierto por una de las condiciones del documento de arras. Si el vendedor cancela la venta, éste deberá devolver el doble del depósito al comprador. Para leer más sobre el Contrato de Arras, haga clic aquí.
Dirección Facultativa
Por ley, en España la construcción de un edificio debe ser supervisada por un equipo de profesionales compuesto al menos por el arquitecto y el arquitecto técnico. El primero verifica que la ejecución sigue exactamente el proyecto, mientras que el arquitecto técnico comprueba la calidad técnica de los materiales utilizados y la ejecución. Durante la ejecución se realizan pruebas específicas para garantizar, por ejemplo, que las armaduras y el hormigón utilizados sean de la resistencia y calidad adecuadas, o que la madera de construcción tenga la clasificación adecuada y proceda de una explotación forestal responsable.
Escrituras
Cuando comprador y vendedor cierran la compraventa, ambas partes firmarán un documento ante el notario. El notario emitirá un nuevo título de propiedad, un documento importante que demuestra la propiedad de un terreno o propiedad.
Gestión de Residuos
Antes del inicio de la obra, el cliente deberá pagar una tasa de gestión de residuos al municipio, según un presupuesto.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un impuesto inmobiliario sobre la propiedad en España, que todos los propietarios deben pagar. En algunas partes del país se le conoce como SUMA, que es el nombre de la agencia que recauda el impuesto en esas provincias.
ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras)
La tasa del ICIO forma parte del coste de la licencia de construcción. Normalmente es el 4% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM) y se paga directamente al municipio.
Informe de Tasación
A la hora de comprar una propiedad, el banco normalmente asigna un tasador. Ellos van a estimar el valor de la propiedad que uno desea comprar, para así poder solicitar un préstamo hipotecario.
IVA
En España, el IVA es del 21% pero el IVA en la construcción es del 10%.
Licencia de Obra
Este es el permiso necesario para iniciar la construcción. Los costos normalmente son alrededor del 3-5% del PEM y se pagan directamente al municipio. Existen dos tipos de licencias: la Licencia de Obra Menor y la Licencia de Obra Mayor. La Licencia de Obra Menor es necesaria para reformas interiores donde no se modifica la construcción portante ni la fachada. En el caso de reformas de cocinas y baños, a veces basta con una simple notificación. La Licencia de Obra Mayor es para edificios nuevos, grandes reformas que incluyen cambios en la estructura y la fachada, etc. Para saber más sobre la Licencia de Obra Menor y la Licencia de Obra Mayor en España, haga clic aquí.
Mediciones
Normalmente es el arquitecto técnico quien elabora las mediciones. En algunos casos lo puede hacer el arquitecto y/o el contratista, aunque lo desaconsejamos. Se trata de un documento detallado que especifica cada componente y material que se necesitará para la ejecución de la obra, dando unidades y precios unitarios. Las mediciones nos permiten estimar el presupuesto de construcción antes de iniciar las obras. Durante el proceso de licitación, diferentes contratistas valorarán cada partida indicando el precio unitario. Como todos van a valorar la obra según unas mismas mediciones, es sencillo hacer un comparativo entre las diferentes ofertas de los contratistas.
Normativa
A la hora de construir en España, existe el Código Técnico de la Edificación (CTE), pero también existe normativa municipal. Esta última depende de dónde se construya. Cada municipio dispone de un Plan de ordenación urbanística municipal que regula el uso del suelo, la altura de los edificios, etc., mientras que el Código Técnico de la Edificación tiene una orientación más técnica.
Nota Simple
Se trata de un documento no certificado que da una descripción detallada de la propiedad: propietario, tamaño, referencia catastral, ubicación, deudas, hipotecas, clasificación, límites, restricciones, derechos, etc. Es el Registro de la Propiedad quien emite la Nota simple. Este documento es necesario para la solicitud de una hipoteca o para comprar o vender una propiedad.
Obra
Este concepto hace referencia al edificio en construcción.
OCT (Organismo de Control Técnico)
Este concepto sólo es aplicable a edificios nuevos. Su función es verificar que el edificio está construido correctamente y de esta forma el propietario podrá solicitar el correspondiente Seguro Decenal.
Plan de Seguridad y Salud
El arquitecto técnico elaborará un Estudio de Seguridad y Salud (ESS) que será la base del Plan de Seguridad y Salud (PSS) que tiene que redactar el contratista, antes del inicio de la obra. En este plan, el contratista detalla todos los aspectos de seguridad y salud en la obra y también incluye un presupuesto de los materiales necesarios para dar cumplimiento al PSS durante la ejecución de la misma. Este presupuesto suele ser del 1 al 2% del PEM. Estas partidas se incluyen en el presupuesto de la obra y el cliente las pagará directamente al contratista.
PEM (Presupuesto de Ejecución Material)
Este es el coste total de construcción (incluidos materiales y mano de obra), pero sin incluir el IVA ni los beneficios del contratista.
Proyecto Básico y Ejecutivo
La documentación para la solicitud de la licencia (Proyecto Básico) es la documentación que incluye la memoria y los planos necesarios para la aprobación. Antes de iniciar la obra y obtener el permiso de construcción final, el arquitecto debe presentar al Ayuntamiento la documentación para la ejecución de la obra (Proyecto Ejecutivo). En España, a menudo es posible presentar el Proyecto Básico y el Proyecto Ejecutivo juntos, para la solicitud de la licencia. Pero esto sólo tiene sentido si ya existe una aprobación del anteproyecto por parte del arquitecto municipal. El Proyecto Ejecutivo incluye detalles constructivos, planos estructurales, planos de instalaciones y especificaciones de todos los materiales, elementos y sistemas constructivos.
Referencia Catastral
La referencia catastral es un número alfanumérico que identifica el inmueble. Para encontrar su referencia catastral se puede acceder a la página web oficial (Sede Electrónica del Catastro).
Seguro Decenal
Este es el seguro obligatorio de 10 años aplicable a las nuevas construcciones destinadas a vivienda. Asegura la indemnización en caso de fallo estructural por asentamiento del suelo, errores durante la construcción, etc, pero no por daños causados por el deterioro de las viviendas por el paso del tiempo y su uso.
Tasa Administrativa
Aparte del ICIO, la tasa administrativa también se tiene que abonar para la obtención de la licencia de construcción. Normalmente es entre el 1 y el 1,5% del PEM y se paga directamente al municipio.
Técnicos Municipales
Se trata de los arquitectos que trabajan para la administración de cada municipio. Ellos confirmarán lo que es posible construir en el municipio y le ayudarán a obtener su licencia de obra.
Conclusión
Estos son sólo algunos de los términos en español que creemos que pueden resultarle útiles a la hora de construir en España. Si está interesado en aprender más vocabulario en español que sea útil para construir en este país, haga clic aquí. O si quiere leer más consejos sobre cómo construir una casa en España, lea nuestro artículo aquí.
Lo mejor de ZEST Architecture es que lo vamos a acompañar en cada uno de los pasos y le explicaremos todo en detalle para que el proceso sea fácil y fluido.
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